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林肯娱乐网页登陆,国家、地方频频释放楼市5重信号,从 3个方面让购房者更有信心!

2020-01-11 08:20:41 1183人参与  1183条评论

林肯娱乐网页登陆,国家、地方频频释放楼市5重信号,从 3个方面让购房者更有信心!

林肯娱乐网页登陆,凡事都有两面性。比如说楼市调整,对于在高位买入的炒房客来说,确实是一件比较头疼的事。但对于还没有房子的刚需购房者来说,那就是一件好事。2019年春节刚过,沉寂的楼市又被推上了舆论的焦点。这也难怪,毕竟房子是人生的重要必须品,我不能忽视。但这段时间楼市新闻老上热搜,倒不是因为市场有多火爆,而是市场中各主体的表现很是热闹。我们先来看看市场、国家和地方等主体释放了哪些重要信号?

第一、城市楼市库存几家欢乐几家愁

根据监测的100个重点城市住宅库存信息显示,截止到去年12月底,福州、惠州、南京、镇江、厦门、廊坊等10个城市的库存出现大幅增长,相比2017年同期,增长幅度超50%。值得注意的是,济南、南通、郑州、燕郊、西安等城市的库存出现了下降,减少幅度超1/5。

从这些信息中我们可以看到,楼市库存也走出了分化行情。为什么会有这样的差别?一方面库存上升的城市,主要原因还是房价上涨幅度较大,房价基数本身较高,需要市场整固;另另一方面,库存下降较快的城市主要还是受到发展利好因素刺激,购房需求旺盛,比如济南首位度建设、南通受上海产业转移、西安郑州受国家中心城市建设利好等,还有丹东、燕郊也是如此。库存对一个城市房价涨跌至关重要,所以,我们确实有购房需求的人群要时刻关注这一信息的变化。

第二、一二线城市的二手房价格或迎来近4年拐点

这些年,我们听习惯了统计部门发布的房价上涨数据,就没怎么想过不涨的时候。不过,在就在今天,国家统计局官网发布了1月份“1月份70个大中城市商品房销售价格变动情况”的数据,从统计数据上看,一线城市中北京、广州、深圳二手房价格转跌,幅度为0.1%到0.3%,而31个二线城市二手房价格第一次下降,下降幅度为0.1%。我们知道,由于受到网签限制影响,我们的新房价格往往不能真实反映市场变化,但二手房价格数据比较符合实际市场。虽然下降幅度还比较小,但这是房价上涨近4年来的首次,会不会作为市场风向标,我们要保持观察。

同时,在新房市场方面,我们也可以看到1月份各大房企发布销售业绩出现了大幅下滑。开门红没看到,却来了“倒春寒”。截止目前,从上市公布的1月份销售数据来看,相比去年同期,除个别中小房企业绩马马虎虎外,龙头房企业绩却出现了20%-50%,有专家对此认为,除市场遇冷外,这与龙头房企压缩三四线布局版图也有很大关系,主要还是出于风险考虑。在一二线市场恢复较慢的情况下,三四线折翼,房企业绩必将受到影响。

第三、国家出台城市发展指导意见,对楼市影响深远

长期以来,我们都是通过先富带动后富的模式来发展经济,从而在沿海和政治、文化、经济中心形成了强大的城市,至今出现“京津冀”、“长三角”、“珠三角”三大实力超城市群。但即使在一个城市群里面,由于地理位置因素,城市之间的横向联系、合作发展还是受到阻碍。那么如何才能把这些城市连接起来呢?近日,国家发改委在官网发布的“关于培育现代化都市圈的指导意见”,为未来城市发展指明了方向,对楼市发展影响不可小觑,不可不察。

根据这份意见书可以看到几个主要关键点,一是都市圈城市与核心城市路网交通畅通;二是圈内城市户籍互认;三是水、电、气、网络等市政公共设施互联互通;四是公共资源如学校、医疗等资源共享共建;四是圈内城市异地养老待遇信息认证,包括门诊在内的报销即时结算。这些事关居民生活、工作、出行、养老等所有条件无障碍对接,是不是很期待?从这个角度看,都市圈城市房子的居住舒适度,要高于城市群。当然,核心城市周围的小城市房地产也可能迎来新一轮发展契机。

第四、地方频频放松落户限制,“抢人”大战白热化,楼市也被搅动

城市的发展离不开人,同样,楼市的发展也离不开购房者。从地方来看,初衷是吸引人才,有了人就有了劳动力,就有了为城市发展的人力支撑。但在实际执行过程中,却推动了房地产市场的火热。据统计,在已过去的2018年,郑州、成都、南京等地新落户人口都超过10万,这些地方的房价也是上涨可观。

放开落户不仅吸引来城市发展后备军,同时也为消化地方楼市库存起到重要作用。据统计,从2018年至今,有超过100个城市对户籍政策进行了放松调整。仅在2019年以来两个月不到的时间,就有16个城市发布了吸引人才政策,密度和力度空前。可以毫不夸张的说,哪个城市能在吸人大战中占据有利地位,势必会带来城市竞争力提升,当然,也可能较快促进楼市回暖。

第五、多城加入取消限价政策之列,市场表现差异化

在楼市调控期,大部分热点城市都加入了土地价格限制和商品房价格备案限制措施。但随着楼市降温,在土地市场上,由于销售备案价格限制,开发商不敢贸然拿地,以至于去年土拍流拍数量创新高,在国家提出“稳地价稳房价稳预期”三稳之后,各地方为维护土地市场稳定,开始逐步取消土地价格限制,如前一段时间北京朝阳区两幅地块不设置最高限价,开年后,安徽阜阳也打响了新年取消土地限价的第一枪,作为三四线城市代表,阜阳放开土地拍卖限价可能会传导到其他同类城市。

另外,在笔者曾说过,商品房价格备案限制应是楼市调控期非常规之举,随着市场稳定,最有可能先退出的政策就是限价,实际也是如此。在去年底,衡阳书面取消限价后又收回,不过到现在才2个月,事实上取消限价的城市或者板块已经不少了,比如说佛山、广州、南京部分或局部已经突破了前期死守的价格限制。新房价格放松,带来两个方面影响,一是新房价格优势不再,好盘差盘去化率分化;二是对市场预期有影响,可能引导购房者入市。

1.楼市销售情况不乐观,开发商可能放出购房折扣。年前,许多开发商表示,不追求规模扩张。但笔者认为,这不代表不要销售业绩,随着一月份各大开发商销售业绩遭遇滑铁卢,势必利用传统销售旺季,通过打折优惠促销,挽回销售颓势,为完成上半年业绩添砖加瓦。按照以往的优惠政策来看,开发商首先在价格上进行有诚意的打折。另外,针对购房者购买力不足问题,可能重启低首付政策,这样有利于促进住房消费。所以,对于购房者来说,打折销售是看得见摸得着的东西,更能买得起房子。

2.限价放开不一定是坏事,购房者或更能买到房。限价放开,让我们首先想到就是价格涨了。事实上,这是一把双刃剑,在限价厉害的楼盘上,我们购房者往往很难摇中。再者,限价政策放松也不可能一步到位,从目前各城的做法来看,只允许备案价适当上调,一般来说,比周边二手房价格还是要低一些。从这个角度来看,总比买二手房要好一些。

但这里也要提醒一下,正如笔者在楼市信号第一点谈到,由于各城楼市库存分化,库存少的城市可能由于限价放开,可能传导上涨预期更多一些,而对于库存较多的城市,限价放开反而不一定带来上涨预期,因为放开后,买的人少了,势必更进一步加剧市场下行,所以,对于这类城市,我们还可以继续等待。同样,对于在人才“争夺”大战中占据有利地位的城市,我们购房者还是要根据实际情况早下决心,防止市场生变。

3.买不起核心城市可以买都市圈城市房子,购房能力或提升。从国家释放的信号来看,都市圈未来楼市潜力优于城市群,这对很多在核心城市买不起房的人来说,可以在核心城市工作,在都市圈定居,或者随着核心城市产业外溢,也可以解决就业问题。即使按照房子保值角度来讲,做到同城化的都市圈,也会随着城市建设提升而增值。

另外,对于购房者来说,还有一个可能的利好消息,房贷利率自12月触顶后,全国平均房贷利率迎来连续两个月下跌,首套房和二套房贷利率都有所下降。综合各研究机构意见看,随着货币政策配合经济发展措施逐步落地,本年度还可能有1-2次降息操作,若成真,房贷利率也会随着下降,这对于购房者来说,还贷20-30年的话,可以省少则几万元,多则数十万的血汗钱。在房价稳定的情况下,购房者成本或适当减少。

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